絶対に騙さない宣言

「不動産屋に騙された!」とはよく聞く話です。
では、どういうところに気を付ければ「騙される」ことを防げるのでしょうか。

不動産の取引で騙されるポイントを挙げながら、弊社の取り組みをご紹介します。

 

このページ(以下)は、売買の段取りについて記載されています。

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騙されない賃貸リンク

物件紹介

例えば、中古マンションを買いたいと思っていたとします。

欲しいマンションをどのように探しますか?

 

騙されポイント

「まずは、不動産屋に行ってみよう!」

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同業者から怒られそうですが、何も決めないで“まず”不動産屋に行こうというのは感心しません。(勿論、既に取引をしたことがあったり、知り合い関係だったりするなど、完全に信頼できる業者である場合を除きます。)

よく「営業トークに負けた」という人がいますが、漠然としたイメージだけで不動産屋に行けば、業者が売りたいものをしつこく勧められても文句は言えないと思います。

逆に、信頼できる業者がいれば、早くから相談した方がいいです。


大丈夫

「公開情報で物件を絞ろう!」

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今はインターネットで物件情報を見ることのできる時代です。まずは、インターネットで検索し、色々と想像を働かせながら物件を比較しましょう。

勿論、インターネットだけで完結はしませんし、させてはダメです。高い買い物なので、物件の内部も詳細に見ないといけませんし、周辺環境も自ら数回歩いて調査する必要があります。

でも、まずは、インターネットで公開されている情報から絞り込んでいくことが大切です。

色気を出して、非公開のお得な物件を探し求めて、却って業者の営業トークに騙されたなんて、よくある話です。誰でも、本当にいい情報は、身内や親しい友人、何度も取引しているお得意様には提供しても、初めて店に飛び込んできたお客様にホイホイと出さないです。

「得をする」ことよりも、「納得のいく」物件探しを心掛けてください。

 

インターネットで物件を見るだけでは、分からないことも多いと思います。

●実際の日当たりや、前面道路を通る車の騒音など。

●地盤は安心できる場所なのか?

●周辺環境の注意点は?

●築15年程度の物件だと、ガス給湯設備等は交換済みか?(給湯設備は15年ほどで交換が必要となることが多いので、交換していなかった場合、入居してすぐに交換が必要となり、余計な出費が必要となる場合があります)

等々、不動産業者に確認した上で、自分でも足を運んで確認しなければなりません。

 

その場合でも、自分で調べた上で、分からない点を質問すると、その業者が適当にごまかして買わそうとしているのか、本当にそうなのか、その真偽が分かると思います。

弊社は、不動産鑑定業者でもあるので、購入をご検討する物件に関しては「物件調査書」をお付けしています。

 

買付証明書

買いたい物件が1つに絞れましたら「買付証明書」を売主に提出します。


騙されポイント

「急がなくちゃ!」

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売主側業者は、ほとんど必ず急かしてきます。半年以上、マーケットに出ていて、売れ残っているのが明白な物件でも、こちらが「買付を入れようと思っている」と伝えると、「他でも買付が入った」と言ってきます。

この真偽については、買主側業者は調べようがありません。(この点は「虚偽の説明」からは除外させていただきます。)


買主側は、冷静になって、「買いたい気持ち」と「価格の交渉(どこまで値切るか)」を天秤にかけることが求められます。

「絶対に買いたい!」 → 売値のまま

「これに決めたいけど、最悪別のでもいいや」 → 例えば100万円値切り

「こちらの指値で売ってくれないならいらない」 → 指値(例えば300万値切り)

 

天秤

買付証明書

 

また、賃貸ではなく売買ならではの注意点があります。

それは、売買と賃貸の価格(賃料)の“前提”が違うことです。

賃貸では、ある意味住むために完璧な状態であることが前提であり、故障している設備があったり、汚れがあったりしたら、入居前に修繕してもらいます。

それに対して売買は、ボロボロの家も売買の対象になっていることから分かるように、壊れていようが、汚れていようが、それが価格に反映されていれば、そのままでOKとなります。逆に言うと、契約の前に、再度内見し、細かく不備を見付けることが大切です。そして、その見付けた不備・故障・汚れ等を価格の交渉材料とし、買主・売主双方が納得できる点で、価格を確定します。

「買付証明書」で記した金額は、契約の際には、交渉した結果の価格に変更されていることになります。

※「買付証明書」に記載した金額にこだわる売主の場合は、「買付証明書」を出す前に再度内見させてもらいます。

 

更に、もう1点注意しないといけないことがあります。(勿論、他にもいっぱいありますが)

 

それは「融資特約」を付けることを明記することです。
現金で購入する方には関係のない話ですが、融資特約を付けない買手の方が優先される場合があることを匂わせ、融資特約を付けないことを求めてくる売主(側業者)がいます。
しかし、手付金でも100万円を超えることが多い不動産取引ですから、リスクは「買付証明書」の段階から意識するべきです。


手付_契約

買付証明書」を入れて、1番手となり、売主の承認が得られましたら、いよいよ「契約」となります。

 

【この段階での騙され注意ポイント】

1.売主の本人確認

売主がその不動産の本当の所有者かどうかを確認するのはとても大切なことです。詐欺師に騙されないために、しつこいくらいで丁度いいです。代理人の場合には、特に注意が必要です。
2.契約書の文言、特約漏れ
数千万円の買い物ですから、少しのリスクもないように、必要な条文・特約・項目が入っているかどうか確認が必要です。


まず、契約書・重要事項説明書は事前にもらい読み込むことが必要です。

大抵の場合、協会等で発行している標準的な契約書が基になっていますので、本文におかしな条項が紛れていることは少ないですが、「特約」の部分は、それこそ本当に目を皿のようにして読み込まないといけません。

勿論、本文も、ちょっとこすっからい業者が相手ですと、わざわざちょっとした文言を抜いて自分のリスクを低くするようなことをする場合があるので注意が必要です。しかし、標準的な契約と比較してどの文言が抜けているのか、なんて普通の方に分かりません。

 

弊社では、「重要事項説明書の確認ポイント」という書類を作成し、口頭に頼らない解説に努めています。

特約についても、付けられることの多い特約については、「この特約はついていない」という、“ない”特約も記載しご説明したします。


また、この契約を交わす際、手付金を売主に支払います。この手付金も、どうしてもこの物件を買いたい場合は高めに、他に乗り換える可能性があるのなら安めにするよう交渉します。

 

契約が済んだら、この契約書・重要事項説明書・固定資産税評価証明書をコピーして、ローンを申し込む銀行に提出します。

買主側業者(弊社)は、審査が通るまで、銀行の担当者や売主側業者と連絡を取り合い、審査をサポートします。このやり取りに関しましても、メールにて(記録に残る形式で)逐一ご報告いたします。

審査が通りましたら、決済日を決めます。買主・銀行・売主・売主側業者・司法書士のスケジュールの調整も弊社にお任せください。


決済

ローンで購入する場合、買主のローン融資をする銀行の会議室で決済をすることになります。

この場では、司法書士の仕切りにより、用意された書類にサイン・捺印をすることになります。

 

【この段階での騙され注意ポイント】

1.買主側もしくは銀行指定の司法書士か。

所有権の移転手続きにつき、買主側のリスクを最大限低くする取引にするために大切なことです。

2.決済日の朝一に登記記録を確認しているか。

司法書士も確認している筈ですが、弊社でも念のため確認しています。


上記2つのポイントを押さえていれば、決済の場で、気を付けないといけないことはほとんどありません。

淡々と用意された書類にサイン・捺印をするだけです。

 

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上述の通り、売買で騙されると怖いポイントは大きく「売り主の確認」「契約の特約」の2点です。

弊社では、この点につき、専門家として調査と説明を尽くすことをお約束します。また、なるべくメール等の文章として残る形式での報告を基本としています。

 

 

 

 

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