賃貸借契約にまつわるクイズ

 

 賃貸借契約書に記載してあることをどれくらい理解しているかクイズ!

 

皆さんは、部屋を借りる際に「賃貸借契約書」なるものを貸主と交わしますが、その内容をどこまで理解していますか?

重要事項説明の際に、「何回か引越ししたけど、そんなこと初めて聞いた」というお客様が多いので、ほとんどの契約書に記載されている内容から、かいつまんで取り上げてみました。

以下の内容は、弊社のスタッフ(アルバイト)がどれくらい賃貸借契約を理解しているかを測ろうとして実際に出題したものです。説明的になるよりも、Q&A形式の方が分かりやすいかと思い、スタッフの回答をそのまま掲載しています。


クイズ
普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いは?
答え1

【答え】

普通賃貸借契約は正当な事由が無ければ貸主から解除されずに更新出来て、定期賃貸借契約は契約書に記載の期限まで契約できます。

  フロー
解説

【解説】

半分「正解」です。

「普通賃貸借契約」の方で、『正当な事由』という法律用語が出てきたのは素晴らしいですが、「定期賃貸借契約」で一番特徴的な“原則として更新できない”という部分が抜けてしまっています。また、定期賃貸借契約でも、多くの場合、借主からの途中解約は認められています(契約によりますので、よく条文をチェックしましょう)。

更に付け加えるなら、定期賃貸借契約でも更新できるものもあります。更新できない“定期”賃貸借契約の物件は、相場の賃料より安いことが通常です。

   
クイズ
賃料が変動すると敷金も変動するのでしょうか?
答え1

【答え】

変動します。

  フロー
解説

【解説】

まぁ60%以上「正解」です。

契約書の敷金の条文に「賃料の増減額に応じて変動する」と記載されていることも多いですが、わざわざ記載のない場合もあります。

敷金の欄に「賃料の1ヶ月分」等と書かれているだけの契約書の場合でも、賃料に増額があったら、その変動分の追加預け入れを求められる場合があります。逆に、賃料の減額の場合は、管理会社からは何も言ってこないでしょう。(^o^)

契約書の敷金の条文に、そもそも増額の場合しか記載のないものも多いです。

   
クイズ
法定更新」すれば、更新料はいらない?
答え1

【答え】

不要になります。

  フロー
解説

【解説】

借地借家法の規定としては、「正解」です。

まず「法定更新」の説明が必要ですね。賃貸借契約の更新には、貸主・借主双方が納得した上で更新する「合意更新」の他に「法定更新」があります。貸主・借主の双方が何も通告しなくても、賃料の増減等に合意できなくても自動で現在の賃貸借契約(内容)が更新されるという借地借家法の定めです。

法定更新」により更新された賃貸借契約は、“期限のないもの”となるので、自動的に「更新」という概念もなくなります。なので、「更新料」も必要なくなる、という主張なのですが、大家さんと徹底的にやりあう覚悟が必要です。

   
クイズ

賃料の他に「管理費」や「共益費」の記載がある物件は多いが、この「管理費」等には特に意味がない。

→これは、正しいか否か?

答え1

【答え】

共用部の電気、掃除等の費用です。

  フロー
解説

【解説】

これは「不正解」です。

賃貸借物件で、管理費等の記載のない物件もありますが、その物件は管理をしていないのか?と言ったら、そんなことはありません。賃貸借で、賃料と管理費等と分ける合理的な根拠はありません。

管理費等を分けることが多いのは賃料を少し安く見られるようにするためだと思います。

ただ、敷金・礼金や仲介手数料も「賃料の〇ヶ月分」なので、借主にとっても、管理費等が分かれていた方が初期費用が安くなるというメリットがあります。

余談ですが、募集図面では管理費等が分かれていたのに、いざ契約の段となったら賃料に足されていた、という相談を受けたことがあります。募集図面も、契約が済むまで取っておきましょう。

   
クイズ
分譲賃貸」は“お得”と考えていいのでしょうか?
答え1

【答え】

お得かわかりかねますが、最初から賃貸用に建設された物件よりは床や壁の防音効果が高いとされていますし、設備も充実しています。

  フロー
解説

【解説】

半分「正解」です。

よく「分譲賃貸」とか「分譲タイプ」と大きく書かれていますが、ファミリータイプの分譲マンションであれば、弊社スタッフの言うことを正解にしてもいいと思いますが、単身者向け等の投資用分譲マンションの場合は、必ずしも「分譲賃貸」の方がいいとは言い切れないと思います。

分譲賃貸」のメリットデメリットについては、以下をご覧ください。

https://blogs.yahoo.co.jp/akebonobashi_fudosan/21739386.html

   
クイズ
分譲賃貸」で“ペット不可”のへの場合に気を付ける点は?
答え1

【答え】

物件自体がペット禁止とは限りません。自分が借りる部屋のオーナーとの契約でペット不可の可能性があります。アレルギーがある場合は前もって確認しましょう。

  フロー
解説

【解説】

正解」です。

最近の「分譲マンション」は、ほとんどが“ペット可”です。なので、築浅の分譲タイプの物件は、マンション全体としては“ペット可”であることが多いです。ただ、賃貸の場合、その貸主(その部屋のオーナー)との個別契約になるので、貸主が「ペット不可」と決めた場合、その部屋でペットを飼うことはできません。動物が苦手な人が“ペット不可”だと思って住んでみたら、自分たち以外の居住者は、みんなペットを飼っていた、なんてこともありえます。

 

   
クイズ
借主の方からの解約(退去)予告が「2ヶ月前」のデメリットは何か?
答え1

【答え】

転勤など急な引越しの時に違約金または1ヶ月分の賃料を払わなくてはなりません。

  フロー
解説

【解説】

正解」です。

ただ、少し言葉足らずなので、説明を加えますと、借主からの解約予告は、「1ヶ月前」であることが多いです。

これが「2ヶ月前」などの場合に困るのは、次の引越しが、また賃貸物件だった場合です。(家を購入する場合は、ほとんど問題になりません。)

次の引越し先を見付けて「入居申込書」を提出すると、ほとんどの場合、それから2週間以内での契約を求められることが多いです。(長くても1ヶ月以内です。)

つまり、解約予告が2ヶ月前」である場合、次の物件を見付けてから解約予告をすることができません。次の物件を見付けてから、現在の物件の解約予告をした場合、1ヶ月分以上の重複賃料が発生してしまいます。

   
クイズ ほとんどの賃貸借契約に記載されている「善管注意義務」とは何か?
答え1

【答え】

換気や掃除をしたり、不具合があった場合に直ちに管理会社に報告をすることです。


フロー
解説

【解説】

正解」です。

借りたのだから掃除をするもしないもこちらの勝手だ、と結露を放っておいてカビを発生させたり、掃除を怠り床にシミを付けたりすると、退去の際に「借主の故意過失」が認められて、余分に原状回復費用を請求される場合があります。

通常、生活するにあたっての、常識的な掃除等はきっちりやりましょう。

   
クイズ エアコン等の設備が入居中壊れた場合、必ず貸主が修理してくれるか?事前に確認すべき点は何か?
答え1

【答え】

前の入居者の残置物だと修理してもらえません。エアコンが設備なのか事前に確認しましょう。


フロー
解説

【解説】

正解」です。

エアコンで多いケースなのですが、募集図面に「エアコン」と記載がなかったのにエアコンがついているから「ラッキー!」だと思っていたら、故障した際に「そのエアコンは前の入居者が置いて行った残置物だから、貸主は修理等に関知しません」と言われた、と。修理代等で、却って高くついた、なんて話が多い訳ではありませんが、ちょこちょこあります。

少し前の話ですが、据え置き型の「空気清浄機」が居間に置いてあり、「残置物」だと言われたので、「契約の前に撤去してください」と貸主にお願いしました。

   
クイズ 賃料や敷金・礼金の減額や、解約予告期間の短縮等の交渉をしたいときは、「入居申込み」を入れる前にするのがいいか、後がいいか?
答え1

【答え】

前がいいです。


フロー
解説

【解説】

不正解」です。条件交渉は、「入居申込書」を出すと同時に開始します。

確かに、条件が固まらないうちに入居申込み」なんてできない、と考えるのが普通だと思いますが、賃貸市場は貸主側の論理がまかり通ることが多く、入居申込み」が、本当にこの部屋を借りたいんだ、という借主の意思表示ということになっており、本当に借りたいかどうか分からない人を相手に交渉はしない、というのがこの業界の通常です。

 

以上、10問ですが、全部ご納得済みでしたでしょうか?

現在、お住いの部屋の賃貸借契約書も是非改めて読んでみてください。

意外な点が見付かるかもしれません。