マンションの『資産性』についてちょっと本気で考えてみる。

 

マンションの『資産性』について、少し本気で考えてみたいと思います。

不動産を所有することに『資産性』はあるのかどうか?と問われたら、それは“ある”と思っています。ただ、この場合の『資産性』というのは

『一定期間に限定して住むのであれば、賃貸と比較して総支出額が少なくなる可能性が高い。』

という意味です。

 

マンション購入検討理由は、「資産を持ちたい・資産として有利だと思ったから」が2015年頃に一番多い理由になりました。


第25回 新築分譲マンション購入に際しての意識調査 2016年
https://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol025/

<こちらが最新(参考まで)>
第27回 新築分譲マンション購入に際しての意識調査 2017年

https://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol027/

 

では、この「資産」というのは何なのでしょうか?

 

マンションの権利形態のところを見ると敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分:区分所有権」となっていることが多いと思います。

 

この所有権」が資産なのでしょうか? 「資産」所有権」なのでしょうか?

 

「資産」というのは、「将来的に財産となるもの」「将来必要となったら換金できる財産」という意味だとすると、マンションは「条件付きの資産」であると思っています。

そのように思う理由を以下に述べます。


所有権が完全でないことの問題点

上述した所有権の共有」となっている、この共有」の問題点は何でしょうか?


所有権を共有すると、その所有権の管理・変更を行う場合に、共有者の同意が必要となります。(民法)

そして、建替えに関しては、区分所有法により条件が緩和され、区分所有者数及び議決権の5分の4以上の賛成があれば建替えることが可能です。

#ざっくりな説明ですが。


つまり、

▼ 修繕等の話も他の所有者と協議せざるを得ず、

一番の問題となるのが、

▼建替えはほぼ不可能

となっていることです。


言い換えれば、建物の修繕が必要だ思っても、他の所有者や議決権の過半数が賛成してくれなかったら、修繕はできません。

※「形状又は効用の著しい変更」の場合は、4分の3以上の賛成が必要。

例えば、外壁やエントランスを修繕してもらって、きれいな建物として高く売りたいと思っても、修繕積立金が足りない等の理由で一時金の徴収が必要となると反対が半数以上に達することもあり、そうなると希望通りにはいきません。

※修繕積立金が足りないという事態は、そんなに珍しいことではありません。

 

また、現在、建替えが成功したマンションは、270棟ほどしかなく(マンションの総数は全国で40万棟ともいわれている)、建替えが難しいことがうかがい知れます。

 

建替えが難しいことを前提とした場合、老朽化した建物をどのように処分するのか、大きな問題になります。仮に建替えられないのであれば、将来のマンション価値は資産ゼロどころか、マイナスになりかねません。

 

マンションに“資産性”を求めるのであれば、泥沼にはまる前に売却することを想定しておかなければなりません。


そして、“資産性”を気にするのであれば、次の2つの視点も必要です。

 

利便性

資産性”が保たれるのは、どのような物件でしょうか?


まず、真っ先に挙げられるのは、「都心へのアクセス」「駅距離」「買物」等々の条件が便利な『利便性』の高いエリアにある物件です。

 

都心等の『利便性』の高いエリアは、例え不景気に陥り、一時的に不動産価格が下落したとしても、

1.不動産価格が下落すると、実需(実際にそこに住むために購入する層)が戻る。

2.グローバルな投資の世界で相対的に安いと判断されると、投資資金が流入する。

という2つの理由で、数年後には、また価格が戻る可能性が高いと思っています。

※参考まで。ブログ記事です。「不動産を買うならやっぱり都心がいい理由


建物の安全性

上記の『利便性』については、触れている人は結構いるのですが、建物の重要性については、あまり指摘されていません。


建替えが難しいマンションでは、建物が大きく損傷したり、倒壊したら、資産価値は“ゼロ”になったも同然です。

壊れにくい建物を選ぶことは“資産性”を重視するなら必須のことといえます。


では、「壊れる可能性の低い建物」とは、どのような建物でしょうか?

ざっくりと挙げていきますと、

1.地盤の悪くない場所に建っている。

2.新耐震(1983年以降に竣工)である。

3.横長のどっしりとした形状である。

等に当てはまる建物なら安心感が増します。

 

資産性の問題

以上で見てきたように、都心にあり、地震等の災害に強い建物のマンション“資産性”を保つために必要な条件となりましょう。

築古になればなるほど、「管理」も非常に重要になります。

最初にお伝えしたように、マンションは建替えが難しいので、出口(売却)も常に考えておかないといけません。

 

マンションで、“資産性”を求めるのであれば以上の視点を頭に入れておいていただければと思っています。


 

 

■以下、宣伝■

買手側としての不動産の査定をお求めであれば、弊社までご連絡ください。

弊社に仲介をさせていただけるなら、査定は無料です。

 

現在、最初の1件、無料査定キャンペーン中!!

※弊社に仲介を依頼する必要はありません。ただ、仲介をさせていただけるなら、簡易な査定は何件でも無料です。

 

お問い合わせはこちらから

お問い合わせの際は、

1.気になっている物件名

2.戸建・土地の場合は、住所や広さ等

3.購入の期限(いつまでに購入したいと考えているか)

等をご教示ください。

 

その他、何でもお気軽にお寄せください。